Como funciona o leilão de imóveis da CAIXA

Quer saber como participar do leilão da CAIXA? Comece por um detalhe: a CAIXA vende imóveis retomados de cinco jeitos diferentes. E o que vale para um não vale para o outro. Em alguns, você paga 5% de comissão ao leiloeiro e não pode se arrepender. Em outros, compra direto no portal da CAIXA e tem 7 dias para desistir sem multa.

Quem pula essa diferença costuma descobrir tarde demais quem paga o condomínio atrasado. Ou que o boleto vencia em dois dias úteis. Este guia explica as cinco modalidades, o passo a passo do cadastro à escritura e o que conferir antes de dar qualquer lance. Tudo com base nas cartilhas e nas regras oficiais da CAIXA em vigor em novembro de 2026.

O essencial: a CAIXA vende em 1º e 2º leilão, licitação aberta, venda online e compra direta. Nas três primeiras, o arrematante paga 5% de comissão ao leiloeiro e não tem direito de arrependimento (CAIXA, cartilha do arrematante, 2026). Em todas, o boleto vence em 2 dias úteis. Quem paga IPTU e condomínio atrasados depende do anúncio e do edital.

De onde vêm os imóveis que a CAIXA vende?

A maior parte são imóveis de financiamentos que não foram pagos. Pela Lei 9.514/1997, o banco consolida a propriedade em seu nome e faz o 1º leilão em até 60 dias. Se ninguém der o lance mínimo, o 2º leilão acontece nos 15 dias seguintes.

Esse prazo de 60 dias veio com a Lei 14.711/2023, que mudou o artigo 27 da Lei 9.514. Antes eram 30 dias.

O imóvel que não vende nos dois leilões volta para a carteira da CAIXA. A partir daí, ele pode aparecer em licitação aberta, em venda online ou em compra direta. Essas três modalidades seguem a Lei 13.303/2016, que rege licitações e contratos das empresas públicas, e não mais a Lei 9.514. Na prática, isso explica por que as regras mudam tanto de uma modalidade para outra.

Quais são as cinco modalidades de venda?

São cinco, divididas em dois grupos. Leilões e licitação aberta acontecem no site do leiloeiro, cobram 5% de comissão e não têm arrependimento. Venda online e compra direta acontecem no portal da CAIXA, sem leiloeiro, e dão 7 dias para desistir com devolução integral (CAIXA, regras da venda online).

Fontes: cartilha "Como comprar" (2024), cartilha do arrematante (2026) e regras da venda online da CAIXA.

1º e 2º leilão SFI

O leilão SFI é o leilão previsto na Lei 9.514, feito quando quem financiou deixou de pagar. No 1º leilão, o lance mínimo é o valor da garantia atualizada ou a avaliação da prefeitura, o que for maior. No 2º, o mínimo cai para o valor da dívida mais as despesas. Pela redação atual da Lei 9.514, se nenhum lance alcançar esse valor, o banco pode aceitar, a seu critério, um lance de pelo menos metade da avaliação.

Licitação aberta, venda online e compra direta

Nas três, o preço parte da avaliação da CAIXA com desconto. A licitação aberta é uma disputa conduzida por leiloeiro, no site dele. A venda online é a disputa no portal da CAIXA com cronômetro: vence a maior proposta quando ele zera. Se alguém cobrir o maior lance nos 5 minutos finais, o cronômetro ganha mais 5 minutos. A compra direta é a venda sem disputa: vence a primeira proposta igual ou maior que o valor mínimo. É ela que muita gente chama de "venda direta da CAIXA" (a cartilha de 2024 usa o nome "venda direta online").

No catálogo do ArremateRadar: consultamos o catálogo em 03/11/2026 e encontramos 143 imóveis ativos vindos diretamente da CAIXA. Eram 58 em compra direta, com desconto mediano de 44,5% sobre a avaliação, e 38 em licitação aberta, com mediana de 39%. Outros 21 estavam em leilão SFI e 16 em venda online. Lembre que desconto sobre a avaliação não é desconto sobre o valor de mercado.

Como participar do leilão da CAIXA, passo a passo

Comece pelo crédito e pelos documentos, não pelo lance. A CAIXA exige aprovação prévia de financiamento e de FGTS, e o boleto da parte à vista vence em 2 dias úteis depois da homologação (cartilha do arrematante, 2026). Quem deixa para resolver depois corre o risco de perder o imóvel e pagar multa.

1. Encontre o imóvel. Pelo portal da CAIXA ou por um agregador. No ArremateRadar você pode explorar imóveis de leilão e venda direta de várias fontes, com fotos, documentos e o desconto calculado.
2. Leia o anúncio e o edital. Confira a modalidade, o valor mínimo, as formas de pagamento aceitas, a regra de dívidas e se o imóvel está ocupado.
3. Peça a matrícula atualizada. As regras da CAIXA mandam o comprador emitir, por conta própria, a matrícula e a certidão de ônus para checar penhoras, hipotecas e ações judiciais.
4. Aprove o crédito antes. Se for financiar ou usar FGTS, procure uma agência ou um correspondente CAIXA (CCA) antes da proposta.
5. Faça os cadastros. No leilão e na licitação são dois: no site do leiloeiro, para dar o lance, e no portal da CAIXA, para completar a proposta e gerar o boleto.
6. Dê o lance ou registre a proposta.
7. Complete a proposta e pague o boleto. Indique uma imobiliária credenciada (o serviço é pago pela CAIXA), a agência de contratação e a forma de pagamento. Depois, gere e pague o boleto em até 2 dias úteis.
8. Assine, registre e transfira. Escritura ou contrato de financiamento, registro no cartório e troca de titularidade na prefeitura.

Parece muita coisa? Os passos 2, 3 e 4 são os que mais evitam prejuízo. Vale reservar tempo para eles.

O que acontece depois de vencer?

Depois da vitória, os prazos são curtos e não se prorrogam. Na venda online, a CAIXA homologa o resultado em até 5 dias úteis depois que o cronômetro zera. A partir daí, você tem 2 dias úteis para pagar o boleto e até 30 dias corridos para assinar o contrato (regras da venda online, itens 10, 12 e 13).

Nas propostas à vista acima de R$ 500 mil, o primeiro boleto é de 5%. O restante pode ser pago em 30 dias (até R$ 1 milhão), 45 dias (até R$ 2 milhões), 60 dias (até R$ 5 milhões), 90 dias (até R$ 10 milhões) ou 120 dias (acima disso).

No leilão, é o leiloeiro quem entrega o termo de arrematação, a ata e a publicação no Diário Oficial. Guarde esses documentos: eles acompanham a escritura e o registro.

Quem paga IPTU, condomínio e a desocupação?

No leilão e na licitação aberta, os débitos de impostos e de condomínio são do arrematante. A exceção é quando o edital e o anúncio dizem, de forma expressa, que a CAIXA paga tudo ou uma parte (cartilha do arrematante, abril de 2026). Muito conteúdo antigo diz o contrário. Confira sempre a regra do imóvel que você está olhando.

Na venda online e na compra direta, cada imóvel tem sua própria regra, informada no anúncio. Há um detalhe importante nas regras da CAIXA: se o anúncio e a proposta não disserem nada sobre condomínio, a CAIXA paga esses débitos integralmente. Quando a CAIXA paga, o corretor ou o comprador precisa enviar os comprovantes pelo Atender Habitação em até 60 dias da proposta.

Além das dívidas, ficam sempre com o comprador:

• ITBI, registro, emolumentos e eventual laudêmio;
• o cancelamento de ônus que aparecem na matrícula;
• a desocupação, se o imóvel estiver ocupado.

Sobre a desocupação, a Lei 9.514 garante a quem compra no 1º ou no 2º leilão uma liminar de reintegração de posse, com prazo de 60 dias para a saída do ocupante (art. 30). Esse é o prazo da ordem, não do processo inteiro. A ação pode levar mais tempo. A própria CAIXA lembra, nas perguntas frequentes, que a desocupação é responsabilidade do comprador.

O imóvel é vendido no estado em que está, sem direito a abatimento. Por isso, antes do lance, leia o anúncio, o edital e a matrícula. Se algo não estiver claro, converse com um advogado. Veja também o que observar nos documentos.

Dá para usar FGTS ou financiar?

Depende do imóvel. Cada anúncio mostra se aceita só pagamento à vista, FGTS ou financiamento pelo SBPE. Mesmo com financiamento, a CAIXA exige pelo menos 5% de entrada em recursos próprios, salvo em eventos promocionais (regras da venda online, item 8.2).

Três cuidados:

• Aprovação antes da proposta. Preencher o campo de financiamento não garante o crédito. As condições valem na data da contratação.
• Só pessoa física financia. Empresas podem comprar, mas à vista.
• Uma proposta com FGTS por vez. Se você registrar propostas simultâneas com FGTS, todas viram pagamento à vista. Você terá 2 dias úteis para pagar a diferença.

E se eu desistir?

Na venda online e na compra direta, você pode se arrepender em até 7 dias corridos da homologação, com devolução integral, como prevê o artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor. Depois desse prazo, a desistência custa multa de 5% do valor da proposta e pode bloquear seu cadastro (regras da venda online, itens 14 e 15).

No leilão e na licitação aberta não existe direito de arrependimento. Desistir ou perder um prazo gera multa de 5% do lance e perda da comissão já paga ao leiloeiro. Também pode impedir você de participar de novos leilões da CAIXA.

Em outras palavras: no leilão, a decisão acontece antes do lance. Não depois.

Perguntas frequentes

Preciso de advogado para comprar imóvel da CAIXA?

Não é obrigatório, mas a cartilha do arrematante de 2026 lista a análise jurídica prévia entre as responsabilidades do comprador. Ela avisa que podem existir ações judiciais, penhoras ou outros ônus mesmo quando não aparecem no edital nem no anúncio. Em imóvel ocupado ou com matrícula cheia de registros, a ajuda de um advogado costuma se pagar. Consulte nossa parceira em assessoria jurídica, a Lance Direito - https://lancedireito.com.br/

A comissão de 5% entra no preço do imóvel?

Não. No leilão e na licitação aberta, o arrematante paga 5% sobre o valor do lance diretamente ao leiloeiro, no dia da arrematação, e esse valor não faz parte do preço do imóvel. Na venda online e na compra direta não há leiloeiro, e a imobiliária credenciada que assessora a compra é paga pela CAIXA.

A CAIXA desocupa o imóvel ocupado?

Não. Pelas regras da CAIXA, a desocupação é do comprador, de forma amigável ou judicial. Quem compra no 1º ou no 2º leilão pode pedir a reintegração de posse com liminar de 60 dias para a saída, prevista no artigo 30 da Lei 9.514. O corretor credenciado pela CAIXA pode orientar nesse processo. Consulte nossa parceira em assessoria jurídica, a Lance Direito - https://lancedireito.com.br/

Posso comprar em nome de uma empresa?

Sim. O sócio representante e os demais sócios se cadastram com o CPF no portal da CAIXA, e depois o representante cadastra a pessoa jurídica. O representante precisa ser pessoa física. Lembre que o financiamento habitacional é só para pessoa física, então a compra pela empresa costuma ser à vista.

Onde encontro o edital e como evito golpe?

O edital fica no anúncio do imóvel, no portal da CAIXA, e traz os dados oficiais do leiloeiro que conduz a venda. Antes de pagar qualquer coisa, confira se o site e o nome do leiloeiro batem com o edital. A parte do preço paga à vista sai sempre de um boleto que você mesmo gera no portal da CAIXA; só a comissão de 5% vai direto para o leiloeiro.

Conclusão

Comprar um imóvel da CAIXA é um processo com regras claras, desde que você saiba em qual modalidade está entrando. Três lembretes:

• A modalidade define o jogo. Leilão e licitação têm comissão de 5% e não têm arrependimento. Venda online e compra direta dão 7 dias.
• Anúncio e edital definem as dívidas. No leilão e na licitação, IPTU e condomínio atrasados são seus, salvo previsão expressa.
• Crédito e matrícula vêm antes do lance. Os prazos depois da vitória são de dias.

Quer ver como isso aparece na prática? Explore os imóveis da CAIXA e de outras fontes no ArremateRadar e abra o edital de cada um antes de decidir. Nos próximos textos do blog do ArremateRadar, vamos detalhar a leitura da matrícula e a conta completa dos custos. O ArremateRadar não realiza leilões: ele reúne as oportunidades e leva você até a fonte oficial.